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购物中心化的城市大型零售商业建筑的出现满足了居民消费需要

发布日期:2022-09-20 13:14:19 作者:下载鼎博app 来源:鼎博安卓下载

  土地资源最大的问题是用地需求与实际开发不一致,在我国大中型城市中,往往存在“虚供”现象,但产业发展自然带动相应用地的增长,批租土地状况从侧面反映了商业空间种群对城市空间用地和公共空间的一种需求,可以解析各种城市零售商业空间种群所需土地资源的演化趋势。

  上一世纪末以来,中国城市土地市场机制启动,土地分配和转让方式形成了划拨、出让、租赁等多样化形式,城市土地使用开始征收费用,地价成为调整城市用地布局的经济杠杆。这些改革措施导致城市中不同的区位形成巨大的地价差别,加速了城市功能空间的重组和用地集约化。

  在城市土地区位选择中,无论是厂商还是居民都倾向于花费最少租金与运费占据最大的面积,获得最高效用。生态位构建要素中的商业地租是决定商业区位的关键,它不仅受制于不同城市商业空间地域生态因子因素的协同作用,还受制于市场所处的位置和城市屮心地系统的作用,二者通过零售业的空间分布相联系。

  从市中心到城市边缘形成购物中心和高级百货商店、普通百货商店或大型综合超市、专业店、仓储商店的分布模式。

  正是由于土地市场促使商业按照支付能力由城市中心向外围放射状分布,在商业用地内部,从城市核心到城市边缘存在明显的由密到疏的圈层结构,形成零售一批发一综合性批零的商业功能圈层结构,核心区与近郊区功能空间的层次较为明显,外层尚处于发育阶段。

  由于土地价格高,中国大都市市区尤其是商业中心区网点多数已经趋向饱和,城市大型零售商业建筑难以进入,而郊区空间大,地租便宜,停车方便,出于商业成本的考虑,超市和仓储商场等新业态多布局在都市核心区之外或者城郊结合部。

  中心城区原有的低级零售业由于受到高地租成本的限制,也出现部分外迁或被新兴商业业态取代的趋势。如青岛万达一楼的数家店就是因为租金太高,而不得不退出;南京新街口的时代广场也即将被新的购物中心所取代。

  同时从城市商业公共空间角度看,由于与城市土地资源的依附关系,城市商业空间实际上是空间资源。城市商业公共空间必然也是一种公共空间资源。城市土地资源的稀缺属性使得城市商业公共空间具有稀缺性属性。

  这样的结果是城市商业公共空间周边土地和商业建筑会有较高的市场价格和生态位势,而且这个地租价格与商业建筑公共空间环境有着较大的相关性。城市商业建筑的零售活动都是基于对城市商业公共空间资源的利用,同时也不可避免地造成对公共空间资源的侵害和污染。

  对地租价格杠杆影响下的土地资源的利用,是购物中心化城市大型零售商业建筑在城市不同的区位环境中影响生态位构建的一个重要因素。

  2)市场资源因素。商业地理学中,市场规模的内含包括了经济总量、空间范围和人口规模等概念,市场资源包括市场地位、居民、消费营销渠道和服务网络,其关键因子体现在城市居民的消费需求上。

  (1)人口规模。改革开放给我国城市发展带来了良好的机遇,1980年代以来,我国城市化水平有了明显提高。

  1978年以前,我国城市化水平(市区非农业人口占全国人中口的比重)一直在8%左右,到2006年左右已经达到43%,市区人口(包括农业和非农业人口)占全国总人口的44%,建制城市数量从193个增加到668个,特别是东部地区,都市人口急剧膨胀,2004年上海人口已达1742万人七人口的增加带来消费人口的增加,消费市场扩大刺激了零售业的迅速发展。

  居民购买力的提高扩大了都市零售商业建筑总的数量,改善了城市商业公共空间的品质,即扩大生态位空间宽度和生存的边界,给正处在蓬勃发展期的城市大型零售商业建筑带来新的发展空间。

  从马斯洛层次需要理论分析看,人的需要分为五个基本层次,包括生存需求、安全需求、归属和爱的需求、被尊重的需求、自我实现的需求,并由低到高,影响着人们的行为经济、社会发展,环境改善,个人收入增加,也促进消费需求层次的不断提高,带动个性化、专业化消费观念和消费行为改变。

  随着社会发展,个人收入的增加,中国都市居民消费结构中非商品性消费支出比例不断增加,尤其是服务、精神和文化类消费上升速度很快。居民以食物、衣物等生活必需品为主的支出模式逐步转向为消费者提供便利性、专业服务、个性化消费和娱乐服务等同时满足生存、发展和自我实现的需求的支出模式。

  这就对城市大型零售商业建筑及其环境提出了公共空间购物中心化的要求,包括:功能的复合,尊重消费者的个人需求,空间与人们的接触向心理深层发展,满足和超越人们的期望而不只是基本的零售需求,高效地将人们的“空间消费经历”个性化,及引导商业空间群落和种群的发展而不仅限于参与。

  这种服务、精神和文化类消费增长与人口数量增加体现了对城市大型零售商业建筑总量以及城市商业公共空间品质的需求,使生态位势整体提高。

  (2)消费结构与模式。伴随着社会经济的发展、一些城市主导功能由生产型向生产消费服务型转变以及人们生活观念的变化,城市居民消费模式和消费结构发生巨大变化。根据联合国的标准,恩格尔系数50-59%为温饱水平,40-49%为小康水平。

  从1985年到1990年,中国城市居民的消费水准一直徘徊在温饱水平,而在1990年代,则上升为小康水平。根据1996年的统计结果,北京、上海、广州、深圳的恩格尔系数分别为:42.8%、40.1%、39.7%、32.3%,据统计2006年城镇居民家庭恩格尔系数为35.8%。

  到2010年,我国城市恩格尔系数有望分别下降到30%,初步进入20%-40%的富裕状态。

  从上海市社会消费品零售总额的用途结构上看,2004年上海市居民花在吃、穿、用烧的费用比例分别为41%、12.7%、45.4%、0.9%对于上海这种经济较发达的城市,居民消费在食品、衣着等满足基本生活需求的支出的比重较小,而花在交通、文教娱乐服务的比重较高。

  表明我国都市居民的生活水平在10年前已经进入或基本进入小康阶段,从1950年到21世纪初,中国城镇居民家庭消费结构中食品和衣着支出所占的比重总体呈现下降的趋势,而居住、

  交通、通讯用品的支出比重呈现增加的趋势。这种趋势自1990年代起,表现的更为明显。有益健康的绿色、无公害食品成为首选;穿着更加追求时尚化、个性化;使用的器物开始向舒适、享受型转化。

  (3)消费者购物行为与习惯。传统的中国居民日常购物多具有明确直接的购物目的,一般以单目的购物出行活动较多,多以步行和自行车为主要的交通方式,并且主要集中在白天。随着人们生活节奏的加快,中国居民典型的购物出行模式也发生改变。

  频繁的单目的购物出行逐渐被多目的购物出行所代替七需要相应的多目的的购物场所相适应,周末等大块时间成为消费者到大卖场和购物中心购物的重要时间。

  尽管传统的零售业态仍然扮演着比较重要的角色,如蔬菜食品中的农贸市场和耐用消费品中的百货商店,但是随着“城市社会”的来临和消费行为的转型,购物中心化的城市大型零售商业建筑已经成为很多城市居民尤其是中青年白领阶层的主要选择。

  上海的调查显示无论是日用品还是耐用品的购物,购物中心的提及率均在26%以上。它已是近几年上海零售业发展中的亮点,购物中心中舒适的建筑环境、完善的服务体系和复合的功能使它深受上海消费者的青睐。

  消费结构、消费行为的改变为大型零售商业建筑在城市商业空间和城市商业公共空间生态位构建指出了方向,是推动购物中心化商业建筑空间形成与发展的市场资源基础。

  居民消费模式与消费观念的变化对零售经营建筑空间提出了新的要求,单纯增加商业设施,或依靠传统的业态类型和经营管理方式已经不能适应这种变化了的消费需要。

  一次购足和休闲式购物成为一种必然,同时注重在建筑空间中经历的愉悦舒适,商业空间中必须蕴涵更多的社会价值和满足多功能综合服务的功能。购物中心化的城市大型零售商业建筑适时出现,恰好满足了居民的消费热点和消费行为符号化的需要。返回搜狐,查看更多