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宇轩顾问:高端住宅的市场特征

发布日期:2022-07-15 18:54:46 作者:下载鼎博app 来源:鼎博安卓下载

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  打开电视可以看到央视名牌栏目“高端访问”,打开电脑可以浏览网易商业频道的“高端阅读”,日常生活中名目繁多的银行金卡、VIP贵宾卡随处可见,一时间很多行业的业务重点都指向了“高端”。

  房地产行业也不例外,这是市场细分的必然。然而,对于房地产行业来说,如何界定高端市场还是一个具有争议的话题,高端住宅和普通住宅的界线还很模糊,高端住宅的标准处于动态之中并且难以量化,但我们认为随着住宅产品个性化时代的来临,这种界线会越来越清晰起来。

  地域优势是高端住宅所具有的最为典型的特征之一,比如城市的政治中心、商务中心、金融中心、新型产业密集区以及城市外围有风景资源的超低密度的住宅等等。对于天津这座城市来讲,和平区、河西区以及开发区都具有非常珍贵的地域优势。比如,森淼清华园、赛顿中心、罗马花园、梅江区域等项目就属此范围内。

  我们可以把资源分为产品的外部资源和内部资源两个方面,外部资源包含交通资源、教育资源、自然环境资源、历史资源、城市战略资源等等;而内部资源则涵盖了产品品质资源、配套资源、服务资源等。物以稀为贵,资源是不可再生的,豪宅之所以称之为豪宅,就是它占据着其他项目无法企及的众多稀有资源。比如老城厢地区曾是天津的发祥地,因其占据着城市的历史资源所以吸引了很多的高端客户迁居于此,比如富力城、后现代城、11号公馆等等都是定位于高端的产品。

  高端住宅的各种产品性能指标明显超出一般平均水平,主要表现在产品套型面积、空间尺度、设备标准、服务标准、配套标准等方面。产品的优劣不单是指绿化率、容积率等几个简单指标,更要有鲜明的主题特色和丰富的文化元素、对业主的私密性、尊贵性都会有更高的标准。比如酒店式公寓产品,就是依托其专业的酒店式服务彰显出居者的尊贵由此吸引了大批高端客户,这一点我们在涉外租赁市场中也可窥见一斑。

  (1)国籍:天津高端住宅市场的需求格局主要是以本市富裕阶层,以及外地在津人士需求为主并且以在津工作的韩、日等外籍人士为辅,外籍人士中又以韩国人士居多。在高端住宅市场中绝大部分是以自住需求为主,以投资为目的的需求只占很少部分。

  (2)阶层:高端客户主要产生于社会的中坚力量,所谓的“白骨精”一族--白领、骨干、精英,就是对部分高端客层精准的定位。高端客户会拥有坚实的经济基础、特定的价值取向、丰富的生活背景、独特的居住习惯和较高的文化品位,这些异于常人的特征又使得他们对住宅的居住品质有着超过一般标准的要求。

  他们或许是政界高层人士、企业高管人员、金融人士或许是私营业主、外籍人士、海归人士等,总之是处于社会金字塔尖的少数富裕阶层。

  (3)年龄: 通过调研发现,高端客户的年龄主要集中在30-45岁之间,45岁以上及30岁以下的客户仅占很少一部分。(如图所示)

  30多岁的这部分成功人士正处在厚积薄发阶段,刚刚进入了事业的上升通道之中,对未来雄心勃勃,勇于追求自己喜爱的生活方式;而40~45岁年龄阶段的高端客户正处于事业的成熟期、收获期,具有改善家人居住环境的迫切欲望。这一部分人士对高端住宅的供应形成了庞大而有力的支撑。

  不可否认高端客户市场是一个让每个商家都很垂涎的市场,但是我们也应该理性的看到,这个市场在营销中具有客户高度分散,缺少市场渠道的显著特征,高端客户市场用传统的销售方式是很难产生成效的,应该多考虑应用渠道营销、活动营销、精确营销等方式。

  例如:客户联谊会;与高端品牌强强联合;与世界500强企业建立合作关系、与上层主流媒体合作;与银行金卡客户、汽车俱乐部会员、高尔夫俱尔部会员合作,举办活动或进行数据库营销等等不一而足,关于高端市场的营销我们还应该进行更加发散的思考。

  总之,高端住宅产品占尽了城市的各种稀有资源,客户对产品品质的敏感度远远强于对价格的敏感度,同样对经纪人的综合素质也具有极高的要求。随着住宅市场的不断升级,高端项目的品质也会得到极大的提升,伴随着滨海新区的强大引力定会汇集越来越多的优秀企业,这些优秀的企业必将吸引全国乃至世界各地顶尖的行业精英,他们对住宅的需求必将强力拉动本市高端住宅市场的引擎。

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